Monetización de inmuebles, maquinaria y equipo industrial.
Dentro de las soluciones especializadas que ofrecemos en Hilco Global México a nuestros clientes, se encuentra la optimización de costos y desinversión de activos a través de la monetización de éstos. Esta desinversión puede ser llevada a través de diferentes canales como pueden ser subasta o venta negociada, según sea el requerimiento del cliente y la naturaleza propia de los activos.
En este caso, ADM como socio estratégico para Hilco Global, solicitó nuestro apoyo específicamente en México, donde ADM está llevando a cabo una reducción de costos, así como la desinversión de activos que resultan estratégicos en la operación de su área logística. Dicha estrategia será aplicada para varios puntos del país siendo Malta Cleyton en Monterrey el primer caso.
ADM cuenta con décadas de experiencia en tecnologías esenciales para la nutrición animal, la oferta de productos de ADM abarca desde aminoácidos y enzimas alimenticias hasta ingredientes macro alimenticios de alta calidad, suplementos, premezclas, mezclas de ingredientes personalizados e ingredientes alimenticios especiales para ayudar a optimizar la salud y nutrición animal. Sus marcas se remontan a finales de 1800 con un enfoque en generar nutrición animal de la más alta calidad.
El reto asumido por Hilco Global México fue bastante complejo, ya que los activos incluían tanto maquinaria y equipo como bienes raíces; cada uno de ellos representaba sus propios retos, sin embargo, nuestro equipo demostró tener la capacidad, experiencia y habilidad probada y suficiente para llevar a buen término este proyecto.
Durante las primeras visitas e inspecciones a los activos, pudimos detectar un rezago de suma importancia por parte de ADM en cuanto al mantenimiento físico y administrativo. Este fue uno de los principales motivos para acelerar la monetización. El primer paso para arrancar el proyecto fue resolver la pregunta ¿qué valor tienen los activos y que rango de valor se puede obtener por la monetización de ellos?
Realizamos como actividad de arranque el avalúo del inmueble, así como de la maquinaria & equipo. Sobre el inmueble analizamos distintas bandas o rangos de valor considerando su valor comercial, valor físico, valor de liquidación ordenada y valor de liquidación forzada. Los anteriores, junto con el valor en libro reportados por ADM, fueron la base para determinar un “asking price” así como un valor mínimo esperado en una venta rápida.
De igual manera sobre la maquinaria, se obtuvieron valores justos de mercado y valores de liquidación tanto como equipo instalado como equipo no instalado. A diferencia del inmueble, los valores se estiraron a un grado tal de determinar un valor de “chatarra” para aquellos activos que tenían una obsolescencia casi completa y/o que se encontraban con un alto grado de deterioro.
Previo a comenzar la venta del inmueble, realizamos una Debida Diligencia (DD) acerca de la situación legal del activo, derivada de la cual obtuvimos una serie de hallazgos sobre los cuales era necesario realizar una remediación o cura que permitiera maximizar el valor del activo y poder optimizar la monetización de este. Las remediaciones o curaciones realizadas de los hallazgos obtenidos fueron las siguientes:
- Depuración de transacciones de financiamiento previo al proyecto; es decir, llevar a cabo las gestiones necesarias tanto con el Registro Público de la Propiedad así como con la institución financiera que otorgó el crédito hipotecario para finalizar el trámite notarial y regularizar la propiedad.
- Actualizar el expediente técnico y administrativo con las instancias correspondientes para continuar con el uso y aprovechamiento de la espuela que se encuentra dentro de la propiedad así como del pozo de agua.
Una vez terminadas estas curaciones, pudimos realizar la monetización del inmueble de una manera rápida y óptima. Cabe destacar el rol que Hilco Global México desempeño también como consultor del comprador, ya que, al ser un inmueble atípico, se llevo a cabo una estrategia que permitió cerrar la operación. Dicha estrategia consistió en manera resumida, en obtener la licencia de demolición que permitiera exentar el IVA sobre las construcciones. Esto permitió un ahorro y optimización de recursos del comprador, lo que aceleró la venta del inmueble y el éxito de la operación.
Para la maquinaria por su parte, una vez realizado el avaluo, se propuso una estrategia de monetización a través de 3 canales específicos: subastas, venta directa y como chatarrización en una venta negociada. Para ello, cada uno de los activos fue estudiado y analizado para determinar y optimizar el valor que se podía obtener por ellos, indicando así el canal correcto de venta.
Cabe destacar que, como consultoría adicional, Hilco Global México apoyó a ADM con la logística para la reubicación de activos estratégicos que fueron detectados como tal durante todo el proceso de inspección y DD a otras plantas del cliente en un movimiento inter-compañías. Esta acción final le permito a ADM generar ahorros en sus costos e incrementar la producción de sus plantas.
La experiencia con ADM en Malta Cleyton en Monterrey probó el expertise del equipo con los distintos retos que tuvimos que asumir, generando en el cliente una satisfacción total reforzando así nuestro rol como su consultor estratégico.
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Maximino Nicolás
Real Estate Deputy Director
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